1. Proiectarea si executia unui sistem de protectie la incendiu modular, care sa poata fi functional independent de compartimentarea spatiilor de birouri pentru fiecare nivel .

La acest capitol trebuie sa subliniem ca principalele probleme apar la instalatiile de ventilare si desfumare, instalatii care in urma proceselor de divizare a spatiului util nu mai pot functiona respectand normele in viguare. Cea mai intalnita situatie este cea in care apar coridoare noi sau se extind cele vechi, iar sistemul de ventilare/desfumare devine neconform legislativ.
Se poate preveni acesta situatie printr-o gandire in perspectiva, care sa determine implementarea unui sistem de desfumare capabil sa poata prelua sarcinile nou aparute in cazul in care se intervine asupra compartimentelor de incediu.
Un alt aspect care priveste acest capitol este flexibilizarea sistemelor de stins incediu cu sprinklere, care poate fi realizata destul de simplu prin racordarea fiecarui cap de sprinkler la reteaua de distributie prin intermediul racordurilor flexibile. Astfel schimbarea configuratiei iluminatului si a plafonului fals nu mai pune probleme.

2. Proiectarea unui sistem de climatizare cu unitati interioare de capacitate mai mica si amplasate la distante mai mici intre ele, care sa asigure flexibilizarea compartimentarii

Daca se alege din faza de proiectare unitatea minima de suprafata compacta pentru inchiriat (de exemplu 50 mp sau zona cuprinsa intre  patru grinzi, etc.), atunci implementarea acestui sistem se poate dovedi foarte eficienta. Indiferent de compartimentarea spatiului nu mai sunt necesare modificari semnificative legat de pozitia aparatelor interioare de climatizare, a conductelor de agent termic, a tubulaturilor si grilelor aferente.

Instalatii Ventilare si conditionare - Proiecte Cladiri de Birouri

3. Proiectarea unui sistem de alimentare cu energie electrica modular (flexibil)

In majoritatea cazurilor acest aspect este luat in considerare la cladirile de birouri existente in piata si presupune prevederea de pardoseala flotanta cu prize de pardoseala incastrate, precum si rezerve de cablu si circuite electrice pentru fiecare nivel.

4. Proiectarea unui sistem de canalizare generos

Pot fi prevazute coloane de canalizare suplimentare in zonele in care se anticipeaza posibilitatea aparitiei unor noi consumatori care au nevoie de retea de canalizare: bucatarii, cantine, grupuri sanitare. Costurile initiale nu sunt mari, insa ajuta la flexibilizare divizarii marilor suprafete de birouri, in specil daca este adoptat si sistemul de pardoseala flotanta.
Am prezentat sumar cateva din principalele idei care pot imbunatati gradul de vandabilitate al spatiilor de birouri si speram ca am fost destul de coerenti in explicatii.
Cu respect,
Echipa www.solidproiect.ro

Proiectul, inceput in 2010 a vizat modernizarea vilei in care TOSTO ROMANIA isi are sediul din Bucuresti.

Cladirea, construita in 1991, era constituita din subsol, parter, etaj si mansarda.

Proiectul de Arhitectura, Rezistenta si Instalatii, a propus demolarea mansardei si construirea unui etaj complet, adecvat activitatii principale a beneficiarului (proiectarea de utilaje industriale). Lucrarile au fost realizate in baza unei expertize tehnice. Conform acesteia, realizarea unui etaj pe o structura metalica nu presupunea consolidarea nivelurilor inferioare.

Atat proiectul de arhitectura, cat si cele de rezistenta si instalatii, precum si expertiza tehnica au fost intocmite de Trilitica Frame Invest.

Lucrarile de constructii au fost incredintate firmei de constructii Cella Invest, condusa de domul inginer Catalin Aranghelovici. Selectia constructorului s-a realizat printr-o licitatie desfasurata pe site-ul nostru de asistenta a clientilor, www.ctf-aic.ro. Pe acest site au fost postate toate piesele necesare executiei: plansele, memoriile si antemasuratorile din proiectele tehnice de arhitectura, rezistenta si instalatii. Aici ofertantii au solicitat lamuriri si in acelasi loc le-au fost furnizate datele suplimentare. Negocierile finale s-au purtat direct de catre beneficiarul lucrarii.

Diriginte de santier a fost doamna inginer Marina Castaian.

Knowledge.Workers@office-design

Este un termen care pur si simplu nu are traducere in limba Romana, oricat am incercat sa-i gasesc echivalenta. Asocierea intre knowledge (cunostinte) si worker (muncitor) are toate intelesurile necesare. Worker nu presupune numai ca persoana este angajata, dar si ca munceste, in subsidiar produce. Knowledge, nu inseamna numai ca acea persoana este educata si pregatita, dar si ca obiectul muncii sale este tot informatia, cunostiintele (despre un subiect, afacere sau domeniu), in plus, knowledge inseamna tot mai mult in intelesul fiecaruia dintre noi, putere. Informatia a fost intotdeauna putere. In zilele noastre, ea este, mai mult, si marfa, si materie prima.

Adevarul este ca knowledge workers sunt multi dintre aceia care umplu birourile din toata lumea. Dupa cum pentru workers locul activitatii lor este in fabrici, ateliere, uzine, knowledge workers sunt ca pestele in apa in birouri, desi practici mai moderne de munca ii plaseaza si acasa, in fata unui laptop si inarmati cu un telefon mobil.

• Knowledge Workers produc informatii.
• Knowledge Workers asimileaza, selecteaza si sintetizeaza informatii.
• Knowledge Workers colaboreaza unii cu altii.
• Knowledge Workers interactioneaza cu clientii.
• Knowledge Workers interactioneaza cu furnizorii.
• Knowledge Workers isi folosesc mediul social in accesul la informatii mai bune, cunostinte mai bune, locuri de munca mai bune. Sunt prezenti pe Linkedin, Facebook, Twitter, sa. Tot ei isi duc companiile in aceleasi retele.
• Knowledge Workers sunt educati si continua sa invete, sau altfel spus, Knowledge Workers acumuleaza experienta relevanta despre domeniul lor de activitate.
• Knowledge Workers sunt tot mai sofisticati si pretentiosi.
• Knowledge Workers sunt tot mai influenti.

Vorbind despre birouri, ignorarea celor care isi petrec o treime din zi acolo, nu are cum sa fie decat o greseala. Dupa cum in industrie, investitiile in spatiile de productie si in unelte si utilaje sunt vitale, acelasi lucru se poate spune si despre spatiile de birouri si dotarile lor: mobilier, tehnica de calcul, telecomunicatii.

Incepand de astazi, vom adauga o noua sectiue la site-ul nostru, intitulata Knowledge Workers. Speram astfel ca studiul spatiilor de birouri va fi astfel tot mai complex si mai util in viitor.

Acest Sondaj de opinie este initiat de Trilitica Frame Invest srl si are ca scop determinarea elementelor care vor permite proiectarea unor cladiri si spatii de birouri mai bune, mai eficiente, care sa raspunda mult mai bine nevoilor oamenilor si companiilor.

Proiect Arhitectura si Rezistenta:

architecture & engineering

Ca arhitect nu am cum sa verific soliditatea juridica a actelor de proprietate. Pentru aceasta sunt avocatii si notarii, ba chiar si agentii imobiliari. Ceea ce am urmarit a fost sa evaluam daca si ce se poate construi pe un teren, dar si (pentru dezvoltarile imobiliare) cat costa investitia, ce spatii vandabile sau inchiriabile se pot obtine, cum si daca se pot asigura locurile de parcare, anumiti parametrii finaciari ai investitiei (costuri pentru structura de rezistenta, costuri pentru finisaje, instalatii etc).

Am descoperit ca adesea cele mai periculoase terenuri sunt cele care aparent ofera cele mai mari garantii. Agentiile imobiliare ataseza adesea certificate de urbanism pentru terenurile ofertate. Aceste certificate de urbanism au numele „corectat” cu epitetele „pentru informare” sau „pentru instrainare”.

Certificatul de urbanism in mod normal este o expresie a regulamentului de urbanism al zonei. Am ajuns astfel sa vad zeci de certificate de urbanism „pentru P+13”. Intr-adevar, in Bucuresti cel putin exista numeroase zone in care Regulamentul Local de Urbanism permite constructia unor cladiri avand 14 niveluri. Situatia este insa mult mai complicata: permisivitatea este corectata de anumite conditii pe care parcela de teren trebuie sa le asigure: pozitia pe anumite strazi, anumite deschideri, anumite vecinatati. Altfel, terenul in cauza desi se afla intr-o zona in care se poate construi pana la o asemenea inaltime, nu poate fi ocupat dect cu cladiri cu 3, 4, sau 5 niveluri, nicidecum cu 14! Incercarea ulterioara de a modifica regimul de inaltime de la P+4 la P+10, macar, daca nu acel P+14 din „vitrina” are adesea sanse relativ mici si un traseu lung si complicat.
Nici macar terenurile protejate prin PUZ-uri aprobate si aflate in vigoare nu reprezinta o garantie. Fara a-i acuza pe colegii urbanisti, am vazut PUZ-uri care permit constructia unor cladiri de birouri, P+9, insa cu inaltimea maxima de 27 metri. Etajul curent al unei cladiri de birouri are insa cel putin 3,60, daca nu chiar 4 metri inaltime, ceea ce face ca pe minunatul teren sa se poata construi de fapt doar un P+6 sau P+7.

De retelele de utilitati de sub terenurile achizitionate stie deja cam toata lumea. Am vazut dezvoltatori care verifica parcelele cu detectoare de metale pentru a se asigura ca nu exista tevi de gaze, apa, termoficare, linii electrice samd. Am vazut un teren pe care fusese aprobat un PUD in urma cu mai multi ani (care are si un aviz de amplasament de la Romtelecom) care apoi, in demersul de obtinere a avizelor, de la aceeasi institutie a primit aviz negativ deoarece pe parcela nu numai ca treceau retele de fibra optica, dar este amplasat chiar si un camin pentru racorduri, atat retelele cat si caminul fiind functionale.

Situatiile de mai sus se refera la terenuri din Bucuresti, oras in care exista totusi o disciplina destul de ridicata in constructii si in autorizarea constructiilor.
Nu foarte departe de Bucuresti, un client a achizitionat un teren avand un Certificat de Urbanism si un PUZ aprobat, aflat in vigoare. Dupa achizitie, solicitand un nou certificat pentru construire, primaria i-a solicitat un nou PUZ, deoarece primul PUZ era pentru „parc industrial” iar prin cererea de certificat s-a solicitat „fabrica” iar planul initial era intocmit pentru o zona mai larga (clientul achizitionase doar cca 20% din teren).

Cazurile ca cele de mai sus aduc cel putin intarzieri de luni de zile, uneori pana la un an in derularea investitiei, daca nu chiar anularea ei totala. Haideti sa ne inchipuim ca dezvoltatorul scoate pe piata 20-30 de apartamente in martie 2009 in loc de martie 2008, nu?

Dupa cum aminteam in introducere, pana si terenurile destinate constructiilor de case si vile pot sa fie virtual neconstruibile. Insa chiar daca investitia este mai mica, un eventual esec nu inseamna ca nu poate fi mult mai tragic.

Achizitia unui teren pentru constructii trebuie sa fie in final destinata constructiei propriu-zise, de aceea verificarea bunului trebuie sa se faca pornind de la aceaste consideratii, in primul rand. Fara nici un fel de exagerare, daca pentru o anumita investitie trebuie sa fie asigurate 100 de locuri de parcare, atunci ar fi foarte bine ca un birou de arhitectura sa-si poata asuma responsabilitatea privind asigurarea celor 100 de locuri de parcare, iar daca o astfel de solutie inseamna 2-3 subsoluri in loc de unul singur, cu siguranta dezvoltatorul trebuie sa stie asta cu siguranta atunci cand semneaza actele in fata notarului.

Octavian Ungureanu,

Arhitect

Din intamplare in Romania are o solutie relativ simpla: arareori exista cladiri de birouri de vanzare. Tranzactiile pe aceasta piata vizeaza in general cladirile mari, achizitionate de fonduri de investitii.

O alternativa la aceasta situatie este cumpararea unei case sau a unei vile, cu problemele aferente: necesitatea unor investitii suplimentare uneori adesea foarte greu de evaluat, precum si dificultatile legate de adaptarea unui spatiu rezidential la unul office.

Cealata solutie este constructia unei mici cladiri de birouri.

Vom exemplifica printr-un calcul efortul financiar:

Teren 300 mp, achizitie 500 Euro/mp=150.000 Euro

Regulamentele de urbanism permit in general pentru astfel de terenuri, aflate in zone centrale ale orasului un Coeficient de Utlizire al terenului (CUT) de 2.5. Aceasta inseamna ca se pot construi aproximativ 2.5×300=750 mp arie desfasurata.

Constructia: 750 mp x 400 Euro/mp (+TVA)= 300.000 Euro +TVA =372.000 Euro

TOTAL =522.000 Euro

 In conditiile unui Credit imobiliar cu avans de 15%, cu perioada de rambursare de 120 luni, ratele lunare sunt de sub 4400 Euro lunar (527,273.66 Euro total).

Exceptand 200 mp, spatiul necesar functionarii a peste 30 de angajati, restul de 550 mp pot fi inchiriati. Ratele sunt acoperite de orice chirie superioara celei de 8 Euro/mp construit (sub 12 Euro/mp Arie utila –strict suprafata birourilor).

Alta solutie este vanzarea spatiilor suplimentare imediat dupa constructie: Un pret mediu de 1200 Euro/mp presupune vanzarea a maxim 450 mp din cladire pentru acoperirea in integralitate a costurilor, ramanand in proprietate cca 300 mp, spatiu suficient pentru activitatea a peste 45 de persoane.

 Argumente pro si contra

 Pro constructie:

• venituri suplimentare in perioadele
• fond de pensionare: asociatii pot alege continuarea inchirierii dupa iesirea la pensie, sau cladirii

 Contra constructie:

• Investitie initiala mare
• Flexibilitate redusa

 Pro inchiriere:

• Inchirierea unor spatii mai bune, in cladiri mai prestigioase
• Eliberarea capitalului de lucru

 Contra inchirierii

• Expunerea la fluctuatiile pietei
• Inechitate: practic contribuiti la constituirea fondurilor de pensionare ale altor persoane

Octavian Ungureanu,

arhitect

Trilitica Frame Invest

Architecture & Engineering

In 2007 zeci de articole evidentiau nevoia imensa de cladiri de birouri clasa A. Comparatiile cu Budapesta, Varsovia si Praga aratau deficite de sute de mii, daca nu de milioane de metri patrati de spatii de birouri.

Pe de alta parte, dezvoltatorii impreuna cu marile agentii de real-estate intelegeau tot mai bine nevoile multinationalelor tot mai ahtiate dupa spatii cat mai mari, cat mai impozante, cat mai….. Se vorbea de o foame pentru spatiile de birouri si de un important deficit: 1.000.000 mp de spatii Clasa A

Deficit de 1.000.000 de mp de spatii de birouri clasa A in 2007?

Cum se face ca de la deficitul de 1.000.000 mp de spatii de birouri clasa A s-a ajuns la zeci de cladiri neocupate sau prea putin ocupate? Cum se face ca multinationalele, in ciuda restrangerilor, a relocarilor, a micsorarii chiriilor nu ocupa totusi marea parte a spatiilor deja construite?

Raspunsul este probabil ca „nevoia” de spatii de birouri era totusi exagerata. In alta ordine de idei, companiile sunt mult mai precaute in a-si evalua necesarul de spatiu si tot mai hotarate sa mentina sub control costurile.

Aproape intreaga oferta a fost orientata catre clientii de lux: Companii mari, cu sute de angajati, cu bugete mai mult decat onorabile si facand afaceri pline de optimism. In acelasi timp, numeroase dezvoltari se bazau pe terenuri scumpe, intens speculate, pe constructii scumpe realizate cu credite date cu larghete, dar la dobanzi destul de piperate. In acelasi timp cladirilie de birouri ale anilor 2003-2008 nu au reusit nici ele sa fie in totalitate ceea ce se pretindeau. In conditiile in care site-urile de imobiliare abundau de anunturi cu „spatiu de birou clasa A” care de fapt erau apartamente de bloc si multe de cladiri de birouri care se autodefineau pompos „clasa A” nu erau in fapt nici macar clasa B.

Lasand insa la o parte clasificarea spatiilor de birouri, pana la urma oarecum irelevanta, aproape toate noile cladiri de birouri insistau sa ofere spatii foarte mari. La un moment dat chiar compania noastra cauta spatii de birouri si sute de telefoane date se terminau cu: „Ne pare rau, nu avem nici un spatiu atat de mic”.

Spatiile de birouri sub 200-300 mp erau extrem de rare si in general rezultatul vreunui etaj retras, incomplet. In acelasi timp sute de mii de firme din Romania ridicau la cote nebanuite chiriile apartamentelor si practic aproape al oricarei casute sau vile scoasa la inchiriere. Apartamentele in vila sau blocuri au devenit sediile predilecte ale avocatilor, notarilor, firmelor IT, firmelor de contabilitate, companiile de publicitate, PR, marketing, consultanta, firmelor de constructii, proiectare etc. Ba chiar si cele ale numerosi dezvoltatori.
Cele mai rasarite dintre aceste firme isi permiteau sa inchirieze cate o vila intreaga. Pe adevaratele cladiri de birouri se bateau realmente bancile, companiile de telefonie, multinationalele si orice companie cu cifra de afaceri de mai multe milioane.

Foarte ciudat este ca in exact aceeasi perioada mii de start-up-uri apareau, iar firmele avand cifre de afaceri de cateva sute de mii de Euro, putini angajati, insa cu o puternica nevoie de reprezentare au fost in totalitate neglojate.

Trebuie remarcat ca inca zeci, daca nu sute de mii de firme, functioneaza in apartamente cu 2-3-4 camere. Au in realitate nevoie de spatii de birouri pornind de la cca 30. mp in sus. O companie care isi desfasoara activitatea intr-un apartament cu 4 camere are nevoie de spatii de birouri de cca 60 mp. Aproape toate companiile care au birouri in vile mai mari sau mai mici au nevoie de spatii de birouri de 80-150 mp. Relativ putine companii au nevoie de spatii de birouri de peste 200 mp.

O companie care plateste o chirie de 500-600 de Euro lunar pe un apartament cu 3 camere are in fapt o nevoie de spatii de birouri de circa 50 mp. Aceeasi companie platea inainte de criza intre 800 si 1200 Euro pentru acelasi spatiu. Asta inseamna ca aceste companii chiar si in prezent platesc o chirie de 10-15 Euro/mp si au platit in decursul timpului si 20-25 de Euro/mp.

La sumele de mai sus se adauga celelalte costuri: intretinerea (la bloc), curent electric, o persoana pentru curatenie, reprezentand inca minim 100 Euro lunar, adica inca 2-3-4 Euro/mp. Toate aceste firme prin blocurile prin care functioneaza au montat alarme (se sparg sediile de firma!), interfoane, aparate de aer conditionat, au tras retele de internet, cabluri de telefoane, au mai schimbat becuri, prize, intrerupatoare, sigurante, ba chiar au mai suportat zugraveli, vopsitorii.

600 milioane de Euro pe an pierderi

 
In plus, majoritatea acestor firme au suportat si inca suporta infama eticheta de „firma de apartament”. 100.000 de astfel de mici companii, care platesc in prezent in medie chirii si mentenanta de cca. 500 de Euro lunar reprezinta clienti pentru spatiile de birouri de cel putin 50.000.000 de Euro lunar, adica 600.000.000 Euro pe an.

Suma uluitoare de mai sus nu reprezinta un maxim, ci un minim istoric. Trebuie sa tinem cont de faptul ca acesti potentiali clienti ai spatiilor de birouri au fost dispusi sa plateasca si sume mai mari de atat in trecutul nu foarte indepartat!

Refuzul promoterilor imobiliari de a dezvolta unitati de spatii de birouri de 30-50-80-100 mp este greu de inteles. In acelasi timp, cladirile deja construite pot fi convertite doar cu greu si cu mari pierderi de spatii, probabil ca singura lor sansa fiind totusi o revenire a pietei.

Octavian Ungureanu,
Arhitect
Trilitica Frame Invest
www.building-design.ro

Preluarea acestui articol se poate face numai cu acceptul si in conditiile autorului

architecture & engineering

 Proiect Arhitectura si Rezistenta:

architecture & engineering